Plus-values immobilières : que faire face aux nouvelles règles fiscales ?

Les propriétaires ont de quoi faire grise mine.

La réforme des plus-values immobilières a, en effet, été définitivement adoptée par le Parlement la semaine dernière et a de quoi inquiéter ceux qui détiennent des biens immobiliers autres que leur résidence principale.

Cette dernière conserve en effet son régime de faveur, c’est-à-dire une exonération totale de taxation de la plus-value réalisée à l’occasion de sa cession. Il n’en va pas de même des autres biens.

Le nouveau régime, qui sera applicable à compter du 1^er février 2012, est beaucoup plus lourd que celui actuellement en vigueur.

Un seul exemple :  Aujourd’hui, si vous vendez un bien immobilier détenu depuis quinze ans, vous être exonérés mais, demain, vous serez taxés sur... 

80 % de votre plus-value !

Et, pour obtenir un abattement supérieur à 50 %, il faudra attendre la 24^e année de détention avant de vendre.  

Quelles solutions envisager pour y échapper ?

Voici quelques pistes.

Vous détenez votre bien depuis moins de cinq ans

Si vous le détenez depuis moins de cinq ans, la taxation porte, dans les deux cas, sur l’intégralité de votre plus-value

A cette différence près que les prélèvements sociaux vont augmenter à compter du 1^er octobre, faisant passer le taux global d’imposition de 31,3 % actuellement à 32,5 % à partir de cette date.

Mais ce n’est pas tout. 

L’abattement systématique de 1.000 euros applicable quelle que soit l’année de vente dans l’ancien dispositif «est supprimé à compter de l’entrée en vigueur de la loi, c’est-à-dire dans les tout prochains jours», précise Philippe Van Steenlandt, directeur du centre d’études et de recherche du groupe notarial Monassier.

Cela prive les propriétaires de moins de cinq ans du seul avantage fiscal qui leur était jusqu’alors accordé. 

Et, a priori, il va être difficile de faire le nécessaire avant l’entrée en vigueur de la loi et tout au moins le 1^er octobre.

 

Vous détenez votre bien depuis moins de quinze ans.

La première piste à explorer pour adoucir la note, si vous aviez l’intention de vendre, est de faire le nécessaire avant le 1^er février 2012.

Pour bénéficier de l’ancien dispositif -mais de toute façon sans l’abattement de 1.000 euros et avec le taux majoré de prélèvements sociaux-, l’acte authentique de vente doit être signé avant cette date. 

«A Paris, on peut espérer vendre rapidement, mais pour les résidences secondaires en province, le délai est souvent de plusieurs mois», explique Hubert Bresson, avocat associé chez CMS Bureau Francis Lefebvre.

Du coup, il faut mettre votre bien en vente au plus vite pour espérer conclure l’affaire à temps.

Attention, cependant s’il s’agit d’immobilier locatif.

Les opérations réalisées dans le neuf comportent généralement une obligation de mise en location minimale du bien (neuf ans dans le dispositif Scellier libre par exemple). 

Si vous vendez avant et rompez donc cet engagement, «vous perdez l’intégralité des avantages fiscaux imputés, à savoir ceux de l’année en cours, mais aussi ceux des années précédentes», explique Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo, une plate-forme de sélection de programmes immobiliers.

Des vérifications s’imposent donc, avant toute mise en vente hâtive.

Autre piste, mais beaucoup plus délicate à mettre en oeuvre: transformer votre résidence secondaire en résidence principale.

Mais le fisc veille !

«Il faut vraiment justifier de l’occupation du logement en tant que tel et disposer de justificatifs (avis d’imposition sur le revenu à l’adresse, attestation de Sécurité sociale, factures de chauffage...), indique Cédric Kasztelan, ingénieur patrimonial chez Quilvest Family Office, l’administration fiscale peut aller jusqu’à vérifier les consommations électriques ou de chauffage pour vérifier que le logement est bien utilisé à titre principal»...

 

Vous détenez votre bien depuis plus de quinze ans et moins de trente ans

Dans cette hypothèse, tout dépend du montant de votre plus-value.

Si elle est importante et que vous aviez l’intention de vendre, autant le faire au plus vite.

Vous empocherez ainsi l’intégralité de votre plus-value, alors qu’il faudra attendre l’expiration du délai de trente ans pour qu’il en soit de même dans le nouveau dispositif. 

«Mieux vaudra parfois faire un sacrifice sur le prix pour éviter de payer un impôt sur la plus-value trop lourd. A vous de faire vos calculs», dit Hubert Bresson. 

«Si la plus-value est réduite à la portion congrue parce que le bien s’est faiblement valorisé, on peut vendre sans trop de regret, la taxation sera minime», suggère Cédric Kasztelan.

Attention, inutile de jouer au plus fin en apportant votre bien immobilier à une SCI (société civile immobilière) -la plus-value est alors taxée au moment de l’apport.

Vous pensez peut-être pouvoir profiter de l’ancien régime fiscal en réalisant cette opération avant le 1^er février 2012 ?

Eh bien, non. Le gouvernement a, en effet, pris les devants avec des mesures anti-abus : 

«Les apports en SCI réalisés à compter du 25 août 2011 sont d’ores et déjà soumis au nouveau régime d’imposition», fait valoir Hubert Bresson.

L’opération n’a donc plus aucun intérêt sur le plan fiscal. 

«Méfiez-vous également des montages qui consisteraient à vendre votre bien à une SCI avant le 1^erfévrier 2012 (pour profiter de l’exonération de la plus-value au bout de quinze ans), plutôt que de réaliser un apport, désormais taxable. L’opération doit avoir un intérêt autre que strictement fiscal, sinon, c’est la requalification assurée», précise Jean-Louis Le Boulc’h, avocat fiscaliste au sein du cabinet Agik’a.

Dans ce contexte, les professionnels de l’immobilier craignent que les vieilles pratiques des dessous-de-table ne refassent surface.

 

Vous détenez votre bien depuis plus de trente ans

Dans ce cas, c’est simple :

 

quel que soit le régime -actuel ou futur-pas de souci: vous êtes entièrement exonéré de plus-value et pouvez vendre ou conserver votre bien à votre guise. Mais cela peut aussi être l’occasion de penser à la transmission de votre patrimoine. Par exemple en envisageant une donation à vos enfants.

Source : MIREILLE WEINBERG ET COLETTE SABARLY