Le marché immobilier français connaît une chute marquée des transactions

02/12/2013

Baisse des transactions. Acheteurs prudents qui retardent leur décision, vendeurs peu enclins à baisser leurs prix, le marché immobilier français reste englué dans l’attentisme même si les volumes ont remonté au troisième trimestre. Selon une étude du Crédit Foncier Immobilier, les transactions enregistrées en 2013 devraient être inférieures de 11% cette année par rapport à 2012 (630 000 vs. 709 000). Une tendance dans la lignée des chiffres du deuxième trimestre qui font état d’un recul de 13% sur un an. Sur deux ans, le recul des transactions atteint même 20%, signe d’un véritable « gel » du marché. Logiquement, les prix devraient reculer fortement mais ils affichent de manière globale une baisse très limitée. Une quasi-stabilité en trompe l’oeil qui s’expliquerait par la sélectivité des acheteurs. Seuls les biens offrant un très bon rapport qualité/prix trouvant preneur, les prix restent à des niveaux élevés, les biens de moins bonne qualité ne trouvant tout simplement pas d’acheteurs. Or, cette sélectivité accrue des acheteurs risque de se poursuivre et d’accroître les disparités de prix entre les biens.

Acheteurs plus regardants. Les prix dans l’immobilier ancien devraient ressortir en baisse de 1,7 % cette année selon une étude publiée par Meilleurtaux.com, le niveau historiquement bas des taux expliquant le caractère limité de la baisse. Le marché revient peu à peu, timidement, à la raison. Les acheteurs sont plus regardants et les prix des biens avec défauts sont âprement négociés. La solvabilité des ménages s’érode et contraint les vendeurs à revoir leurs prétentions. Un marché prudent et hésitant malgré des conditions de crédit toujours aussi attractives.

Marché du neuf en panne. En recul depuis deux ans, le marché de l’immobilier neuf reste toujours en crise. Selon le Crédit foncier Immobilier, la construction de logements neufs affiche une baisse de 11% sur un an . Le marché de l’immobilier neuf semble durablement en panne malgré des mesures fiscales incitatives qui ne parviennent pas à inverser la tendance. Pourtant, selon une étude d’Immobilier Stock Exchange (une plateforme de mise en relation des promoteurs de logements neufs et des prescripteurs) réalisée par l’Ifop, 29% des Français se disent prêts à acheter un bien immobilier sur plan. Mais entre le désir et le financement (le neuf coûte 15 à 20 % plus cher que l’ancien), beaucoup de ménages doivent renoncer à leur rêve.

Contexte fiscal peu porteur. Le remplacement du dispositif Scellier par le dispositif Duflot pour aider les investisseurs locatifs n’a pas fait ses preuves jusqu’à présent. Les professionnels du secteur critiquent les plafonds retenus dans certaines villes que les acheteurs ne doivent pas dépasser sous peine de ne pas pouvoir bénéficier du dispositif. Ils reprochent également à la ministre du logement le projet de loi Alur destinée à protéger les locataires contre les hausses abusives de loyers, une bonne intention mais qui va contraindre un peu plus les propriétaires. Outre l’encadrement des loyers, la loi prévoit une garantie universelle des loyers (GUL) censée protéger les bailleurs des risques d’impayés en se substituant à la caution à partir du 1er janvier 2016. Mais les professionnels craignent que cette disposition ne déresponsabilise les locataires et pénalise les bons payeurs. Avec l’alourdissement des plus-values immobilières (hors résidence principale), la loi Alur risque de décourager un peu plus d’éventuels propriétaires. Le marché n’est pas prêt de sortir de son atonie.